万科2023年报业绩会：全力行动，有信心战胜阶段性挑战

3月29日，万科召开年报业绩会。对于近期市场高度关切的问题，万科坦诚回应，将全力行动，有充分信心战胜阶段性挑战。

“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。”万科董事会主席郁亮在会上表示，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。通过这些工作，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。

业内人士分析，从业绩会管理的表态和年报情况来看，市场不必过度担心万科的安全。首先，万科的基本面仍是安全的，尽管部分数据短期呈现压力，但仍实现了正向现金流，融资结构和成本也在进一步优化；其次，万科坚决不躺平的意愿很强烈，自身也正在全力以赴，从全力销售到积极推动大宗资产交易，再到REITs和经营贷置换，再到承诺两年降杠杆1000亿，可以看到万科在全方位采取行动。

有信心和能力应对挑战，未来两年将削减付息债务1000亿

今年1-2月，全国房地产销售出现大幅下滑，百强房企销售同比腰斩，叠加境外评级机构接连看空，市场担忧情绪显著升级，就连业内以稳健知名的万科也在市场恐慌的放大作用下，面临阶段性挑战。

外界普遍关注，万科是否能战胜当前阶段性的挑战？是否能继续穿越周期，进入房地产新发展模式？这需要从现金流安全、业务基本面、未来增长点等多方面综合评价。

万科召开2023年度业绩会

现金流安全是第一要务。事实上，从2023年报财报数据来看，万科财务依然比较安全。销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。

并且，2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定。业绩会上，万科总裁祝九胜于表示，“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。”

不过，祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差。但是他认为，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降。

“融资模式的改变另外一重挑战，”祝九胜介绍，凭借高信用优势，过去万科是行业内唯二的以“总对总模式融资”为主的企业之一，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间。“目前金融机构对我们还是非常支持的，给1到3年的适应期。”

祝九胜进一步指出，目前万科的部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。未来，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。“近期万科有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷给公司提供新的资金来源。”

对于后续的偿债安排，祝九胜表示，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

除了严守财务安全，为了提高安全垫，万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外，还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。郁亮表示，“通过这些行动，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。”

值得一提的是，万科的积极行动也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月，深圳市国资委曾积极表态，将采取一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对，对稳定市场信心起到重要作用。

之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

积极转型房地产新发展模式，打造可持续发展的核心竞争力

伴随房地产新发展模式到来，市场对房地产企业的能力也提出了全新的要求。今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹就表示，“在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

显然，好产品、好服务，已成为房地产新发展模式的核心竞争力。作为最早意识到行业转型的企业之一，万科已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上，万科不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%，年内多个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖，并在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。

大梅沙万科中心

同时，租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一。财报显示，泊寓在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。

万科的居住服务也持续保持业内领先。年报显示，万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。

此外，在巩固开发业务韧性的同时，万科积极打造新的价值点。伴随公募REITs试点持续深入，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。万科则有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

“万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。”郁亮表示对房地产市场始终抱有信心。在他看来，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等住房需求都存在改善空间；并且城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在。郁亮认为，“综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，显然是超跌了，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，相信市场会逐渐恢复。”

“此外，‘三大工程’将促进经济回升向好，也为房地产企业提供更多发展空间。”郁亮表示，万科将会积极参与“三大工程”的建设中，特别是万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

危机是一面镜子，折射出企业最真实的一面。衡量一个企业，不是看其登到顶峰的高度，而是看其在低谷时的表现。从2008年的全球金融危机至今，万科能已经穿越多轮周期，未来万科会交出什么答卷？如果保持发展的韧性，积极应对挑战，万科有希望继续穿越这次周期，进入房地产行业新发展阶段，继续健康发展。

南方+记者 柴亚娟